Tách thửa: Nơi chỉn chu, nơi nhếch nhác

Một số điểm còn tranh cãi của dự thảo tách thửa

Từ năm 2016, UBND TP.HCM đã giao Sở TN&MT soạn thảo văn bản để thay thế QĐ 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.

Gần một năm bàn về việc sửa đổi QĐ 33, mới đây Sở TN&MT đã có tờ trình và dự thảo gửi UBND TP xem xét. So với QĐ 33, dự thảo lần này có nhiều điểm mới, trong đó một số nội dung còn có nhiều ý kiến khác nhau.

Về việc tách thửa trong khu vực đất quy hoạch dân cư xây dựng mới: Quan điểm của Sở QH-KT và nhiều địa phương cho rằng quy hoạch dân cư xây dựng mới bản chất cũng là đất dân cư nên vẫn phải được tách thửa để đảm bảo quyền lợi của người dân. Một số địa phương như Nhà Bè, Hóc Môn thì có quan điểm ngược lại vì lo ngại sẽ hình thành những khu thiếu kết nối hạ tầng và Nhà nước cũng rất khó quản lý.

Về quy định đất ở từ 2.000 m² phải lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở: Các địa phương cho rằng thực tế rất nhiều trường hợp chủ đất phân lô có diện tích lớn mà không lập dự án. Khi không lập dự án thì sẽ dẫn tới quá tải về hạ tầng.

Về khái niệm nhà ở hiện hữu: Tại QĐ 33 có quy định thửa đất có nhà ở hiện hữu thì sẽ được tách với diện tích nhỏ hơn so với thửa đất trống. Tuy nhiên, QĐ 33 lại không quy định cụ thể nhà ở hiện hữu là như thế nào nên rất nhiều chủ đất khi phân lô chỉ làm một cái nhà sơ sài để đối phó.

Dự thảo lần này quy định nhà ở hiện hữu phải là nhà được hình thành trước ngày QĐ 33 có hiệu lực (ngày 15-10-2014), đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy.

Hôm nay tọa đàm “Ngăn chặn tách thửa biến tướng”

Từ phản ảnh của các quận/huyện về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện Quyết định 33/2014, UBND TP.HCM đang xem xét, sửa đổi quyết định này để quy hoạch của các địa phương không bị phá vỡ làm phát sinh nhiều hệ lụy trong công tác quản lý đô thị.

Nhằm mục đích làm rõ các bất cập của Quyết định 33, đồng thời đóng góp ý kiến để UBND TP có những quyết định phù hợp, sáng nay (14-6) Pháp Luật TP.HCM tổ chức tọa đàm “Ngăn chặn tách thửa biến tướng”.

Tọa đàm xoay quanh một số nội dung như: Quyết định 33 đã được các quận/huyện thực hiện như thế nào? Các mặt được và những hạn chế? Những nội dung nào cần được chỉnh sửa cho phù hợp thực tế? Việc không cho đất ở khu dân cư mới không được tách thửa có hợp lý không? Có nên tiếp tục phân ra đất trống và đất có nhà hiện hữu để từ đó quy định diện tích tách thửa? Người mua đất được tách thửa nên lưu ý gì để tránh rủi ro về mặt pháp lý?...

Khách mời gồm đại diện UBND một số quận/huyện, Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM, đại diện một số doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một số báo, đài...

‘Đầu nậu’ đã lách gì ở quyết định tách thửa?

Từ khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, TP.HCM cũng tiến hành soạn thảo văn bản thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP để thống nhất với các điều khoản của luật và phù hợp với thực tiễn TP.

Sau ba năm ban hành và đi vào thực tiễn, hàng loạt khu nhà ở đã được hình thành nhờ Quyết định 33. Thời điểm này, đến bất kỳ quận/huyện vùng ven và ngoại thành nào cũng rất dễ nhận ra những khu nhà ở ra đời theo quyết định này. Điều này cũng có nghĩa hàng ngàn người dân, trong đó không ít là những người có thu nhập thấp và trung bình có thể tạo lập nhà ở hợp pháp, hợp với khả năng tài chính và có một chỗ an cư lạc nghiệp. Điều mà không dễ dàng gì có thể mua được từ các dự án phát triển nhà ở với giá từ 10 con số như hiện nay.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện theo Quyết định 33, đã có không ít trường hợp vì lợi nhuận nên đã phân lô một cách vội vã, làm hạ tầng sơ sài, qua loa dẫn đến những khu nhà ở kém chất lượng. Thậm chí nhiều khu vừa đi vào ở, hạ tầng đã xuống cấp, rất có thể trong tương lai đây chính là những khu ổ chuột mới. Khi đó không chỉ chính quyền TP phải đau đầu giải quyết hệ lụy mà chính những người dân ở trong những khu nhà ở này phải chịu nhiều thiệt thòi nhất.

Khi đặt vấn đề sửa Quyết định 33, rất nhiều ý kiến nhận định: Quyết định này đang bị các “đầu nậu” lợi dụng, lách quy định để trục lợi, chẳng hạn như một số trường hợp xây những căn nhà tạm bợ để làm cơ sở tách thửa nhỏ hơn. Hoặc một số khu khi tách thửa đã làm hạ tầng không đảm bảo, không đạt yêu cầu. Tuy nhiên, những vấn đề này hoàn toàn nằm trong khả năng kiểm tra, kiểm soát của chính quyền địa phương nơi có đất. Nếu chính quyền kiểm soát chặt thì khó có “đầu nậu” nào có thể qua mặt được.

Cũng có ý kiến cho rằng có rất nhiều “đầu nậu” núp bóng người dân để phân lô, tách thửa nhằm mục đích kinh doanh. Do đó, một trong những mục đích của việc thay thế Quyết định 33 là nhằm hạn chế việc “đầu nậu” lợi dụng để mua bán bất động sản. Nhìn nhận một cách khách quan, đất đai là một tài sản có giá trị lớn, cũng là một thứ hàng hóa và mọi người dân đều có thể kinh doanh để phục vụ cuộc sống của họ. Thay vì người dân tự phân lô và bán thì họ bán lại cho “đầu nậu” làm việc này cũng hoàn toàn bình thường. Bởi vậy, nếu đặt vấn đề hạn chế không để “đầu nậu” tách thửa để kinh doanh e sẽ thiếu thuyết phục.

Thực tế cho thấy những “đầu nậu” muốn phân lô, tách thửa được cũng phải làm đúng tất cả quy định của pháp luật, trong đó có Quyết định 33. Cũng phải thẳng thắn nhìn nhận chính sự tham gia của họ đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Và khi họ phân lô, tách thửa dưới sự cho phép của cơ quan công quyền nên sẽ rất khó để gọi việc này là “lách” quy định. Vì vậy, vấn đề cần đặt ra là chính quyền địa phương cần phải hết sức chặt chẽ ngay từ khâu hồ sơ ban đầu cho đến lúc chủ đất thực hiện các công đoạn làm hạ tầng. Kể cả công tác hậu kiểm sau khi tách thửa cũng cần phải được chú ý tới, thay vì bỏ mặc cho người dân “tự xử”.

Mặt khác, nếu Nhà nước rõ ràng, chặt chẽ trong quy định và thực sự nghiêm túc trong công tác tổ chức thực hiện thì không “đầu nậu” nào trục lợi được.

HOA TRÂM